Kauf & Recht

Nach Besichtigung und Kaufentscheidung folgt häufig eine informelle Reservierung, bevor der Notar auf Basis der Parteiangaben einen Kaufvertragsentwurf erstellt. Käufer haben gesetzlich keinen fixen Anspruch auf eine Frist, in der Praxis sollten aber mindestens zwei Wochen zur Prüfung des Entwurfs liegen, bevor der eigentliche Notartermin stattfindet.

• Notartermin: Verlesung und Beurkundung des Kaufvertrags durch beide Parteien
• Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch zur Absicherung des Käufers
• Fälligkeitsmitteilung des Notars, sobald alle Voraussetzungen (u. a. Löschung von Belastungen, ggf. Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde) vorliegen
• Zahlung des Kaufpreises, danach Übergabe von Besitz, Nutzen und Lasten
• Auflassung: die eigentliche Umschreibung des Eigentums in Abteilung I des Grundbuchs

Zwischen Notartermin und tatsächlicher Eigentumsumschreibung liegen oft mehrere Monate, da Grundbuchämter Bearbeitungszeit benötigen. Wirtschaftlich geht die Immobilie meist schon mit Kaufpreiszahlung und Übergabe auf den Käufer über, rechtlich erst mit der Grundbucheintragung.

Die Beurkundungspflicht ist kein bürokratisches Hindernis, sondern eine Schutzvorschrift: Sie soll beide Seiten vor übereilten Entscheidungen bewahren und sicherstellen, dass der Vertragsinhalt vollständig, verständlich und rechtssicher formuliert ist. Ein mündlich oder privatschriftlich geschlossener Immobilienkaufvertrag entfaltet keine Rechtswirkung.

Zentrale Inhalte sind die genaue Bezeichnung des Kaufgegenstands (Grundbuchdaten, Grundstücksgröße, ggf. Miteigentumsanteile bei Eigentumswohnungen), der Kaufpreis samt Fälligkeitsvoraussetzungen, Regelungen zur Lastenfreistellung, zum Gefahrübergang sowie ein Gewährleistungsausschluss. Bei gebrauchten Immobilien ist es üblich, Sachmängel auszuschließen („gekauft wie besichtigt"); für Rechtsmängel — etwa unbekannte Belastungen — haftet der Verkäufer weiterhin.

Der Vertragsentwurf wird üblicherweise vom Notar auf Basis der Angaben beider Parteien vorbereitet und vor dem Termin zur Prüfung übersandt. Käufer sollten diese Frist nutzen, insbesondere um Grundbuchauszug, Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen) und ggf. Baulasten zu prüfen — im Zweifel mit anwaltlicher Unterstützung, da der Notar neutral bleibt und keine Vertragspartei berät.

Anders als ein Anwalt berät der Notar nicht einseitig zugunsten von Käufer oder Verkäufer, sondern ist der gesamten Rechtssicherheit des Geschäfts verpflichtet. Er prüft das Grundbuch, klärt beide Seiten über Rechte, Pflichten und Risiken auf, formuliert den Vertrag rechtssicher und sorgt für die technische Abwicklung: Eintragung der Auflassungsvormerkung, Einholung notwendiger Genehmigungen (etwa Verzicht der Gemeinde auf ein gesetzliches Vorkaufsrecht), Koordination der Kaufpreisfälligkeit und schließlich die Auflassung.

Da der Notar neutral ist, ersetzt er keine individuelle Rechtsberatung. Wer als Käufer besondere Risiken sieht — etwa bei komplexen Teilungserklärungen, Erbengemeinschaften auf Verkäuferseite oder Altlastenverdacht — sollte zusätzlich fachanwaltlichen Rat einholen.

Die Notargebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind gesetzlich festgelegt, also nicht verhandelbar. Sie orientieren sich am Kaufpreis (Geschäftswert) und liegen zusammen mit den Grundbuchkosten üblicherweise bei etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.

Geführt wird das Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht. Es genießt öffentlichen Glauben: Wer im guten Glauben auf die Richtigkeit des Grundbuchs vertraut, ist grundsätzlich geschützt, selbst wenn ein Eintrag inhaltlich fehlerhaft sein sollte. Für Käufer ist die Grundbucheinsicht daher ein zentraler Prüfschritt vor jedem Erwerb.

• Abteilung I: Eigentümer des Grundstücks bzw. der Eigentumswohnung
• Abteilung II: Lasten und Beschränkungen — z. B. Wegerechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte oder eine Auflassungsvormerkung
• Abteilung III: Grundpfandrechte — insbesondere Grundschulden und Hypotheken, mit denen Finanzierungen abgesichert werden

Vor dem Kauf prüft der Notar (und idealerweise auch der Käufer selbst über einen aktuellen Auszug) alle drei Abteilungen: Steht der Verkäufer tatsächlich als Eigentümer eingetragen? Bestehen Belastungen, die nicht gelöscht werden sollen? Sind Grundschulden vorhanden, die vor Eigentumsübergang abgelöst werden müssen? Erst wenn diese Fragen geklärt sind, kann eine saubere, lastenfreie Übertragung erfolgen.

Der Kaufvertrag allein verschafft noch kein Eigentum — er begründet lediglich den schuldrechtlichen Anspruch darauf. Erst die Auflassung, also die dingliche Einigung beider Parteien über den Eigentumsübergang, gefolgt von der Eintragung in Abteilung I des Grundbuchs, macht den Käufer tatsächlich zum Eigentümer. Da dieser letzte Schritt Monate dauern kann, wird direkt nach der Beurkundung des Kaufvertrags eine Auflassungsvormerkung in Abteilung II eingetragen.

Diese Vormerkung schützt den Käufer wirksam davor, dass der Verkäufer das Objekt in der Zwischenzeit ein zweites Mal verkauft, es weiter belastet oder dass es im Fall einer Insolvenz des Verkäufers in die Insolvenzmasse fällt. Sie ist damit ein zentrales Sicherungsinstrument zwischen Vertragsschluss und endgültiger Eigentumsumschreibung — und einer der Gründe, warum die notarielle Abwicklung in Deutschland als vergleichsweise sicher gilt. Nach vollzogener Auflassung und Eintragung des neuen Eigentümers wird die Vormerkung gelöscht.

Der entscheidende Unterschied liegt in der rechtlichen Bindung an die Forderung: Eine Hypothek ist akzessorisch, das heißt untrennbar an eine konkrete Darlehensforderung gekoppelt. Wird der Kredit getilgt, erlischt die Hypothek automatisch mit — was bei jeder Umschuldung oder Anschlussfinanzierung eine neue Grundbucheintragung erforderlich macht.

Die Grundschuld dagegen ist ein abstraktes Sicherungsrecht, das unabhängig vom Bestand einer bestimmten Forderung existiert. Genau deshalb bevorzugen Banken sie: Eine bestehende Grundschuld kann nach vollständiger Tilgung eines Darlehens für eine neue Finanzierung wiederverwendet werden, ohne dass eine erneute notarielle Bestellung und Grundbucheintragung samt Kosten anfällt. In der Kreditpraxis ist die Grundschuld daher heute nahezu ausschließlich das verwendete Sicherungsmittel; die Hypothek spielt allenfalls noch bei sehr speziellen Konstellationen eine Rolle.

Für Käufer relevant: Bestehende Grundschulden des Verkäufers müssen vor oder mit dem Eigentumsübergang gelöscht bzw. die Löschung durch den Notar sichergestellt werden, damit das Objekt lastenfrei übergeht — es sei denn, eine Anschlussfinanzierung durch den Käufer übernimmt gezielt eine bestehende Belastung, was in der Praxis selten und beratungsintensiv ist.

Diese Nebenkosten werden häufig unterschätzt, sind aber vollständig aus Eigenkapital zu leisten, da Banken sie in der Regel nicht mitfinanzieren. Sie fließen zudem nicht in die Immobilie selbst, sondern sind bei einem Weiterverkauf faktisch verloren — ein Grund, warum ein zu kurzer Haltezeitraum die Rendite spürbar belastet.

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 %, abhängig vom Bundesland
• Notar- und Grundbuchkosten: zusammen etwa 1,5 % bis 2 %
• Maklercourtage: regional unterschiedlich, oft rund 3,57 % inkl. USt je Seite, seit 2020 bei Wohnimmobilien meist geteilt zwischen Käufer und Verkäufer

Ob und in welcher Höhe eine Maklercourtage anfällt, hängt vom Einzelfall ab; die übrigen Posten fallen praktisch immer an.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer; jedes Bundesland legt den Steuersatz eigenständig fest, weshalb identische Kaufpreise je nach Standort unterschiedlich hohe Steuerlasten auslösen. Am niedrigsten liegt der Satz aktuell in Bayern und Sachsen mit 3,5 %. Am oberen Ende mit 6,5 % liegen unter anderem Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg und das Saarland. Thüringen liegt mit 5,0 % im Mittelfeld.

Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der vollständige Kaufpreis inklusive Grundstücksanteil — anders als bei der AfA, die nur auf den Gebäudeanteil anwendbar ist. Die Steuer wird nach Abschluss des Kaufvertrags vom Finanzamt festgesetzt und muss bezahlt sein, bevor die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt wird — diese ist wiederum Voraussetzung für die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Weil die Grunderwerbsteuer nicht verhandelbar und in voller Höhe aus Eigenkapital zu tragen ist, sollte sie bei jeder Standortentscheidung explizit in die Nebenkostenkalkulation einbezogen werden — bei größeren Kaufpreisen macht allein die Differenz zwischen 3,5 % und 6,5 % mehrere Tausend Euro aus.

Vor der gesetzlichen Neuregelung 2020 wurde die volle Maklerprovision bei vielen Verkäufen allein dem Käufer aufgebürdet, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hatte. Seither gilt bei Kauf- und Verkaufsverträgen über Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen der Grundsatz der hälftigen Teilung: Beauftragt eine Partei den Makler allein, darf sie höchstens die Hälfte der Provision auf die andere Seite abwälzen — und muss den eigenen Anteil auch tatsächlich nachweislich gezahlt haben, bevor die andere Seite zur Zahlung verpflichtet ist.

Die Höhe der Courtage ist grundsätzlich frei verhandelbar und variiert regional; verbreitet sind Gesamtsätze um rund 7,14 % inklusive Umsatzsteuer, aufgeteilt in etwa 3,57 % je Seite. Ob überhaupt ein Makler eingeschaltet wird, hängt vom Einzelfall ab — bei Verkäufen ohne Makler entfällt dieser Kostenblock vollständig, was die Kaufnebenkosten spürbar senkt.

Für Käufer lohnt sich ein Blick in den Maklervertrag bzw. das Exposé, da dort die genaue Provisionshöhe und -aufteilung ausgewiesen sein muss. Bei Unklarheiten oder unüblich hohen Sätzen ist Nachfragen sinnvoll, da die gesetzliche Teilung Umgehungen erschweren, aber nicht in jedem Fall automatisch verhindern soll.

Makler bieten Kaufinteressenten mitunter an, gegen eine Reservierungsgebühr das Objekt für einen begrenzten Zeitraum von anderen Interessenten fernzuhalten. Solche Vereinbarungen sind kritisch zu betrachten: Da sie faktisch bereits eine Verpflichtung im Zusammenhang mit dem späteren Grundstückskauf begründen können, kann für sie nach der Rechtsprechung eine notarielle Beurkundungspflicht bestehen — insbesondere dann, wenn die Gebühr bei Nichtabschluss des Kaufvertrags einbehalten werden soll und damit ein wirtschaftlicher Druck zum Kaufabschluss entsteht. Fehlt die notarielle Form in solchen Fällen, ist die Reservierungsvereinbarung unwirksam, und bereits gezahlte Gebühren können zurückgefordert werden.

In der Praxis bedeutet das: Käufer sollten Reservierungsgebühren nicht vorschnell akzeptieren, insbesondere wenn sie einen nennenswerten Betrag ausmachen oder im Kleingedruckten einen Verfall bei Rücktritt vorsehen. Rechtlich zwingend ist eine solche Zahlung nie — sie ist reine Verhandlungssache zwischen Interessent und Makler beziehungsweise Verkäufer, kein gesetzlich vorgesehener Bestandteil des Kaufprozesses. Wer unsicher ist, sollte die Vereinbarung vor Unterschrift rechtlich prüfen lassen oder schlicht auf sie verzichten und stattdessen zügig den Weg zum Notartermin suchen.