Finanzierung

Eigenkapital reduziert die Darlehenssumme und damit die monatliche Belastung sowie das Zinsänderungsrisiko. Banken verlangen es außerdem häufig als Sicherheitspuffer: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto niedriger in der Regel der Beleihungsauslauf und desto günstiger die angebotenen Konditionen.

Eine verbreitete Faustregel lautet, dass Eigenkapital mindestens die Kaufnebenkosten abdecken sollte, da diese von Banken meist nicht oder nur teilweise mitfinanziert werden. Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklercourtage — liegen zusammen grob bei 9–12 % des Kaufpreises, abhängig vom Bundesland und der Frage, ob und wie eine Maklercourtage anfällt. Darüber hinaus wird oft empfohlen, zusätzlich einen Anteil von rund 10–20 % des Kaufpreises selbst einzubringen, um den Beleihungsauslauf zu senken und einen finanziellen Puffer für unvorhergesehene Kosten zu behalten.

Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, hängt von der individuellen Situation ab: Wer sehr viel Eigenkapital einsetzt, senkt zwar das Risiko, bindet aber auch mehr Kapital in einer einzelnen, illiquiden Anlage und schmälert die Eigenkapitalrendite, sofern die Fremdkapitalkosten unter der erzielbaren Rendite liegen. Eine pauschal "richtige" Quote gibt es nicht — sie ist immer eine Abwägung zwischen Sicherheit, Liquidität und Renditeerwartung.

Die Annuität — die monatliche Rate — bleibt während der vereinbarten Zinsbindung gleich, obwohl sich ihre innere Zusammensetzung verändert: Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, wodurch der Zinsanteil kontinuierlich fällt und der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Das schafft Planungssicherheit, da sich Kreditnehmer auf eine feste Belastung einstellen können, solange die Zinsbindung läuft.

Die Höhe der Annuität ergibt sich aus Sollzins plus anfänglichem Tilgungssatz, angewendet auf die Darlehenssumme. Wählt man einen niedrigen anfänglichen Tilgungssatz, sinkt zwar die monatliche Rate, die Restschuld am Ende der Zinsbindung bleibt aber entsprechend höher — mit Folgen für die Anschlussfinanzierung.

Beim Sollzins wird zwischen dem nominalen Sollzins und dem Effektivzins unterschieden. Der Sollzins beschreibt nur die reine Zinsvergütung, der Effektivzins berücksichtigt zusätzlich weitere Kostenbestandteile wie Zahlungstermine, Auszahlungskurs oder Bearbeitungsentgelte und liegt daher meist etwas über dem Sollzins. Für den Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote ist der Effektivzins die relevantere Kennzahl, da er die tatsächliche Belastung realistischer abbildet.

Der anfängliche Tilgungssatz gibt an, mit welchem Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme im ersten Jahr getilgt wird — üblich sind Werte zwischen 1 % und 4 %, wobei ein höherer Satz die monatliche Rate erhöht, aber die Gesamtlaufzeit und die Zinskosten über die Laufzeit senkt.

Der Tilgungsverlauf beschreibt, wie sich Zins- und Tilgungsanteil innerhalb der gleichbleibenden Annuität über die Zeit verschieben: Da die Restschuld mit jeder Rate sinkt, sinkt auch der auf sie berechnete Zinsanteil, während der Tilgungsanteil entsprechend zunimmt. Dieser Effekt beschleunigt sich mit der Zeit — in den ersten Jahren einer Finanzierung wird verhältnismäßig wenig getilgt, in späteren Jahren deutlich mehr.

• Niedriger anfänglicher Tilgungssatz → niedrigere Rate, aber langsamerer Vermögensaufbau und höhere Restschuld bei Anschlussfinanzierung
• Hoher anfänglicher Tilgungssatz → höhere Rate, aber schnellerer Schuldenabbau und geringeres Zinsänderungsrisiko

Übliche Zinsbindungsfristen liegen bei 10, 15 oder 20 Jahren; längere Bindungen kosten in der Regel einen Zinsaufschlag, bieten dafür aber mehr Planungssicherheit. Nach Ablauf der Zinsbindung ist die Restschuld noch nicht getilgt — bei den meisten Finanzierungen bleibt selbst nach 10 oder 15 Jahren ein erheblicher Teil der ursprünglichen Darlehenssumme offen.

Das zentrale Risiko der Anschlussfinanzierung ist das Zinsänderungsrisiko: Steigt das allgemeine Zinsniveau zwischen Abschluss der Erstfinanzierung und Ende der Zinsbindung, muss die Restschuld zu den dann geltenden, möglicherweise deutlich höheren Zinssätzen refinanziert werden. Das kann die monatliche Rate spürbar erhöhen, selbst wenn sich am Einkommen des Kreditnehmers nichts geändert hat. Dieses Risiko wird häufig unterschätzt, da es erst nach vielen Jahren spürbar wird — es sollte bereits bei Abschluss der Erstfinanzierung mitgedacht werden, etwa über die Wahl des anfänglichen Tilgungssatzes, Sondertilgungen oder ein Forward-Darlehen zur Absicherung.

Umgekehrt kann ein gesunkenes Zinsniveau die Anschlussfinanzierung auch günstiger machen — verlässlich planen lässt sich das jedoch nicht.

Der Beleihungswert weicht bewusst vom Marktwert oder Kaufpreis ab: Banken kalkulieren risikoorientiert und ziehen Sicherheitsabschläge ein, sodass der Beleihungswert häufig unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegt. Damit soll sichergestellt werden, dass die Bank auch bei einem Preisrückgang oder einer Zwangsverwertung ihre Forderung weitgehend decken kann.

Der Beleihungsauslauf (englisch Loan-to-Value, LTV) errechnet sich aus dem Verhältnis der Darlehenssumme zum Beleihungswert. Ein Beleihungsauslauf von 60 % bedeutet beispielsweise, dass das Darlehen 60 % des von der Bank angesetzten Sicherheitswerts entspricht. Je niedriger dieser Wert, desto geringer das Risiko aus Sicht der Bank — entsprechend bieten Kreditinstitute bei niedrigerem Beleihungsauslauf tendenziell günstigere Konditionen an, während hohe Beleihungsausläufe oberhalb von etwa 80–100 % häufig mit Risikoaufschlägen verbunden sind.

Für Kapitalanleger ist der Beleihungsauslauf auch deshalb relevant, weil er unmittelbar mit dem Eigenkapitaleinsatz zusammenhängt: Mehr Eigenkapital senkt die Darlehenssumme und damit — bei gleichem Beleihungswert — automatisch den Beleihungsauslauf.

Banken prüfen die Bonität anhand mehrerer Quellen: dem Schufa-Score, der auf bisherigem Zahlungsverhalten und bestehenden Verbindlichkeiten basiert, sowie einer individuellen Haushaltsrechnung. In dieser werden monatliche Einnahmen den laufenden Ausgaben und bestehenden Kreditverpflichtungen gegenübergestellt, um den finanziellen Spielraum für eine neue Kreditrate zu ermitteln.

Auch bei Kapitalanlage-Immobilien fließt die erwartete Mieteinnahme in diese Rechnung ein, allerdings meist nicht zu 100 %, sondern mit einem Sicherheitsabschlag, um Leerstands- oder Mietausfallrisiken abzubilden. Eine schwache Bonität kann dazu führen, dass eine Finanzierung abgelehnt wird, nur mit geringerem Beleihungsauslauf möglich ist oder mit einem Zinsaufschlag verbunden wird.

Für angehende Kapitalanleger ist es sinnvoll, die eigene Schufa-Auskunft vor einer Finanzierungsanfrage zu prüfen und bestehende Kreditrahmen, Kleinkredite oder ungenutzte Kreditkartenlinien zu bereinigen, da bereits die theoretische Verfügbarkeit von Kreditlinien die Bonitätsbewertung beeinflussen kann.

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) fördert im Auftrag des Bundes verschiedene wohnwirtschaftliche Vorhaben, etwa den Bau oder Kauf energieeffizienter Neubauten, die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien oder — je nach Programm — auch den Ersterwerb von Wohneigentum durch Familien. Die Förderung erfolgt meist über zinsverbilligte Darlehen, teilweise ergänzt durch Tilgungszuschüsse, die die effektive Kreditsumme reduzieren.

Welche Programme aktuell verfügbar sind, welche Fördervoraussetzungen (z. B. Effizienzstandards des Gebäudes) gelten und wie die Konditionen konkret ausgestaltet sind, ändert sich regelmäßig und hängt von aktuellen politischen Entscheidungen sowie der Haushaltslage ab. Konkrete Zinssätze, Förderhöchstbeträge oder Zuschusssätze sollten daher stets direkt bei der KfW oder der finanzierenden Bank zum Zeitpunkt der Antragstellung geprüft werden, statt sich auf ältere Angaben zu verlassen.

Für Kapitalanleger relevant ist vor allem, dass eine KfW-Förderung meist an energetische oder soziale Kriterien geknüpft ist und in der Regel mit der Hausbank beantragt und in die Gesamtfinanzierung eingebunden wird — sie ersetzt also nicht die reguläre Finanzierung, sondern ergänzt sie um einen zinsgünstigeren Teilbetrag.

Sondertilgungsrechte werden im Darlehensvertrag festgelegt, meist als jährlicher Höchstbetrag in Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme — verbreitet sind etwa 5 % oder 10 % pro Jahr, manche Banken bieten auch höhere oder unbegrenzte Sondertilgungsrechte an. Wird dieses Recht genutzt, sinkt die Restschuld unmittelbar, wodurch sich sowohl die Zinskosten über die Restlaufzeit als auch — bei gleichbleibender Rate — die Gesamtlaufzeit verkürzen.

Banken lassen sich das Recht auf Sondertilgung teils durch einen leicht höheren Sollzins vergüten, da unplanmäßige Rückzahlungen ihre Zinseinnahmen schmälern. Kreditnehmer sollten daher abwägen, ob sie das Recht realistisch nutzen werden, oder ob eine ohnehin niedrigere reguläre Rate ohne Sondertilgungsoption günstiger ist.

Für Kapitalanleger ist die Sondertilgung ein Instrument, um beispielsweise Mietüberschüsse, Boni oder sonstige liquide Mittel gezielt in die Entschuldung der Immobilie zu lenken und damit das Zinsänderungsrisiko zum Ende der Zinsbindung zu verringern.

Ein Forward-Darlehen wird meist bis zu drei bis fünf Jahre vor dem Ende der aktuellen Zinsbindung abgeschlossen und sichert den zu diesem Zeitpunkt vereinbarten Zinssatz für die künftige Anschlussfinanzierung verbindlich zu — unabhängig davon, wie sich das Zinsniveau bis zum tatsächlichen Beginn der Anschlussfinanzierung entwickelt. Für diese Absicherung verlangen Banken in der Regel einen Zinsaufschlag, der mit der Länge der Vorlaufzeit tendenziell steigt.

Der Nutzen eines Forward-Darlehens hängt vollständig von der künftigen Zinsentwicklung ab, die zum Zeitpunkt des Abschlusses naturgemäß unbekannt ist: Steigen die Zinsen bis zum Beginn der Anschlussfinanzierung tatsächlich, zahlt sich die Absicherung aus. Fallen die Zinsen dagegen oder bleiben sie stabil, hat der Kreditnehmer effektiv zu viel für die Absicherung bezahlt und ist an den höheren, vorab vereinbarten Zinssatz gebunden — ein Ausstieg ist in der Regel nicht ohne Weiteres möglich.

Ein Forward-Darlehen ist damit kein Instrument, um grundsätzlich Kosten zu sparen, sondern eine Versicherung gegen Zinsänderungsrisiko, deren Preis (der Zinsaufschlag) gegen den erhofften Nutzen abgewogen werden sollte — insbesondere dann, wenn die eigene Einschätzung der künftigen Zinsentwicklung unsicher ist, was in der Praxis fast immer der Fall ist.

Bei der 100-%-Finanzierung deckt das Darlehen den Kaufpreis vollständig ab, die Kaufnebenkosten — grob 9–12 % des Kaufpreises — müssen aus eigenen Mitteln getragen werden. Bei der 110-%-Finanzierung werden auch die Nebenkosten mitfinanziert, sodass praktisch kein Eigenkapital eingesetzt wird. Banken vergeben solche Finanzierungen nur bei überdurchschnittlicher Bonität, sicherem und ausreichend hohem Einkommen sowie meist zu spürbar schlechteren Konditionen als bei Finanzierungen mit Eigenkapitalanteil, da der Beleihungsauslauf entsprechend hoch ausfällt.

Der ehrliche Vergleich zur Finanzierung mit Eigenkapital zeigt ein klares Bild: Vollfinanzierung erhöht die monatliche Rate, verlängert tendenziell die Laufzeit bis zur vollständigen Entschuldung und vergrößert das Risiko, bei fallenden Immobilienpreisen oder steigenden Zinsen in eine finanziell angespannte Lage zu geraten — im Extremfall kann die Restschuld den Verkehrswert der Immobilie übersteigen. Gleichzeitig kann sie sinnvoll sein für Käufer mit hohem, stabilem Einkommen, die ihr vorhandenes Kapital bewusst nicht binden wollen, etwa weil sie es anderweitig investieren oder als Liquiditätsreserve behalten möchten.

Eine Finanzierung mit Eigenkapital senkt dagegen Rate, Zinskosten und Risiko, bindet dafür aber Kapital in einer einzelnen, illiquiden Anlage. Welcher Weg vorzugswürdig ist, lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern hängt von Einkommenssicherheit, Risikobereitschaft und alternativen Anlagemöglichkeiten des Eigenkapitals ab.