Objektprüfung & Bewertung

Die rechtliche Prüfung umfasst Grundbuchauszug (Lasten, Rechte Dritter), Teilungserklärung, Baulasten und gegebenenfalls bestehende Mietverträge. Die wirtschaftliche Prüfung betrachtet erzielte und erzielbare Mieterträge, Neben- und Verwaltungskosten sowie den Kaufpreisfaktor im Marktvergleich. Die bauliche Prüfung untersucht Bausubstanz, erkennbaren Instandhaltungsstau und den technischen Zustand – insbesondere die Heizungsanlage im Hinblick auf die seit 2026 geltenden Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes.

Bei größeren Investitionen empfiehlt sich der Einbezug von Fachleuten: ein unabhängiger Bausachverständiger für die Substanz, ein Steuerberater für die persönliche steuerliche Wirkung und bei komplexeren Fällen ein Anwalt für die Vertragsprüfung. Eine oberflächliche Prüfung anhand des Exposés allein ersetzt keine Due Diligence – viele der relevantesten Informationen (Rücklagenhöhe, Beschlusslage, Sanierungsstau) stehen dort nicht.

Die Teilungserklärung nach §8 WEG legt fest, wie ein Grundstück in Sondereigentum (die einzelnen Wohnungen) und Miteigentumsanteile aufgeteilt ist; sie enthält Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die häufig beigefügte Gemeinschaftsordnung regelt die Nutzung des Gemeinschaftseigentums, den Kostenverteilerschlüssel, Stimmrechte in der Eigentümerversammlung, Sondernutzungsrechte (etwa an Garten oder Stellplatz) sowie mitunter Vermietungsbeschränkungen.

• Kostenverteilung: nach Miteigentumsanteilen (MEA) oder abweichender individueller Regelung
• Zustimmungspflichten bei Vermietung – für Kapitalanleger besonders relevant zu prüfen
• Öffnungsklauseln und Zuständigkeit bei baulichen Veränderungen

Unklare oder veraltete Teilungserklärungen sind eine häufige Quelle späterer Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft und sollten vor Kauf von einer sachkundigen Person gegengelesen werden.

Protokolle der vergangenen drei bis fünf Jahre zeigen geplante oder laufende Sanierungen, frühere Sonderumlagen, die Höhe der Instandhaltungsrücklage sowie etwaige Verwalterwechsel oder Streitigkeiten. Seit der WEG-Reform 2020 ist die Beschlusssammlung nach §24 Abs. 6 WEG verpflichtend zu führen und potenziellen Käufern zugänglich zu machen.

Warnsignale sind wiederkehrende Sonderumlagen, ungelöste Streitpunkte zwischen Eigentümern, eine auffällig niedrige Rücklage bei älterem Baubestand oder ein erkennbar verschobener Sanierungsstau bei Dach, Fassade oder Heizung. Diese Informationen tauchen im Verkaufsexposé selten vollständig auf – Kaufinteressenten sollten sich über Makler, Verkäufer oder direkt bei der Hausverwaltung Einsicht verschaffen, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird.

Ein Instandhaltungsstau entsteht, wenn Eigentümergemeinschaft oder Vermieter Investitionen – Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Aufzug – über Jahre verschieben, häufig weil die Instandhaltungsrücklage von Beginn an zu niedrig angesetzt wurde. Für Käufer bedeutet ein solcher Stau entweder eine kurzfristige Sonderumlage nach dem Kauf oder schleichend steigende laufende Kosten.

Bewertungsrelevant ist: Ein erkannter Stau sollte im Kaufpreis abgezogen beziehungsweise klar eingepreist werden, statt ihn zu ignorieren. Auch regulatorisch gewinnt das Thema an Gewicht – ein anstehender Heizungstausch nach dem seit 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz kann bei älteren Bestandsobjekten eine erhebliche zusätzliche Investition bedeuten, die bei der Objektprüfung mit einzukalkulieren ist. Erkennbar wird ein Stau durch Vor-Ort-Begehung, ein Bausubstanzgutachten sowie den Blick in Rücklagenhöhe und WEG-Protokolle.

Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab und eignet sich vor allem für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser mit ausreichender Datenbasis. Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert aus dem nachhaltig erzielbaren Ertrag – der Miete abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert mit einem Liegenschaftszins – und ist Standard bei vermieteten Objekten, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien. Das Sachwertverfahren errechnet den Wert aus Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung und kommt vor allem bei selbstgenutzten Objekten ohne aussagekräftigen Ertrag oder Vergleichsmarkt zum Einsatz.

Für Kapitalanleger ist das Ertragswertverfahren meist am aussagekräftigsten, da es die tatsächliche Ertragslogik einer vermieteten Immobilie abbildet. Finanzierende Banken kombinieren für den Beleihungswert häufig mehrere Verfahren, um konservativ zu bewerten – dieser Beleihungswert kann spürbar unter dem Verkehrswert liegen.

Als grobe Faustzahlen gelten: ein Faktor unter 20 als günstig, ein Bereich von 20 bis 25 als marktüblich, ein Faktor über 25 bis 30 und darüber als teuer. Diese Einordnung ist jedoch stark lageabhängig – in gefragten Toplagen können dauerhaft hohe Faktoren gerechtfertigt sein, während ein niedriger Faktor in schwachen C-Lagen oft ein Vermietungs- oder Klumpenrisiko widerspiegelt statt eines Schnäppchens.

Der Kaufpreisfaktor ersetzt keine vertiefte Objektprüfung: Er berücksichtigt weder Instandhaltungsstau noch Finanzierungskosten noch künftige Wertentwicklung. Er dient in erster Linie dem schnellen Vergleich ähnlicher Objekte in ähnlicher Lage und ist ein Ausgangspunkt, keine Kaufentscheidung.