Vermietung & Verwaltung

Übliche Bausteine sind die Mieterselbstauskunft, aktuelle Gehaltsnachweise (häufig als Faustregel: Nettoeinkommen mindestens das Dreifache der Bruttomiete), eine Schufa-Bonitätsauskunft sowie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vormieters. Vermieter dürfen dabei nicht beliebig fragen: Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) untersagt Diskriminierung etwa nach Herkunft, Religion oder familiärer Situation, und bestimmte sensible Angaben (z. B. Familienplanung, Gewerkschaftszugehörigkeit) dürfen gar nicht erst erfragt werden.

Eine sorgfältige Prüfung reduziert das Risiko von Mietausfall und Räumungsklagen erheblich, ersetzt aber keine Garantie – auch bonitätsstarke Mieter können durch unvorhergesehene Lebensereignisse zahlungsunfähig werden. Für Kapitalanleger ist die Bonitätsprüfung daher eine von mehreren Bausteinen des Risikomanagements, neben Rücklagen und ggf. einer Mietausfallversicherung.

• Gehaltsnachweise der letzten drei Monate
• Schufa-Bonitätsauskunft
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
• Mieterselbstauskunft (nur zulässige Fragen)

Der Regelfall in Deutschland ist der unbefristete Mietvertrag; ein befristeter Mietvertrag ist nur mit einem im Gesetz anerkannten Grund zulässig (z. B. bereits bei Vertragsschluss feststehender künftiger Eigenbedarf oder geplanter Abriss), sonst gilt er als unbefristet. Zwei besondere Mietstrukturen sind gebräuchlich: Bei der Staffelmiete werden künftige Erhöhungen bereits im Vertrag mit konkretem Betrag und Zeitpunkt festgelegt – während der Laufzeit sind daneben keine regulären Mieterhöhungen möglich, wohl aber Modernisierungsumlagen. Bei der Indexmiete ist die Miete an die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex gekoppelt; sie verändert sich, wenn sich der Index ändert, und schließt reguläre Mieterhöhungen nach Vergleichsmiete während der Laufzeit ebenfalls aus.

Für Kapitalanleger ist die Wahl der Mietstruktur eine Kalkulationsfrage: Staffel- und Indexmiete schaffen Planungssicherheit bei der Cashflow-Entwicklung, binden aber auch den Vermieter an den vereinbarten Mechanismus, selbst wenn sich der lokale Mietmarkt schneller oder langsamer entwickelt als angenommen.

Stand 2026: Die Mietpreisbremse wurde bis zum 31.12.2029 verlängert (Gesetz in Kraft seit 23.07.2025). In von den Bundesländern förmlich ausgewiesenen Gebieten darf die Miete bei Wiedervermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es gibt wichtige Ausnahmen: Neubauten ab Erstvermietung (Baujahr regelmäßig ab 2014) sind ausgenommen, ebenso umfassend modernisierte Wohnungen; war die Vormiete bereits höher als die zulässige Grenze, darf in bestimmten Fällen an diese angeknüpft werden.

Für Kapitalanleger ist die Mietpreisbremse ein zentraler Punkt der Standort- und Objektprüfung vor dem Kauf: Sie begrenzt das realistisch erzielbare Mietsteigerungspotenzial bei Mieterwechsel in gefragten Lagen und sollte bei der Renditeplanung konservativ berücksichtigt werden, statt auf zukünftige Marktmieten zu spekulieren.

Nach § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, begründet etwa durch den örtlichen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder den Verweis auf vergleichbare Wohnungen. Voraussetzungen sind unter anderem die Schriftform, eine Wartefrist von mindestens zwölf Monaten seit der letzten Erhöhung und ein Inkrafttreten frühestens zum dritten Monat nach Zugang.

Als Obergrenze gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete grundsätzlich um höchstens 20 % steigen, in von den Bundesländern per Verordnung ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt reduziert sich dieser Wert auf 15 % (diese Eckwerte sind seit Langem stabile Rechtsgrößen, sollten aber im Einzelfall aktuell geprüft werden). Die Kappungsgrenze ist von der Modernisierungsumlage und von Staffel- bzw. Indexmieten zu unterscheiden, für die andere Regeln gelten.

Der deutsche Mieterschutz ist streng: Eine Vermieterkündigung ist nach § 573 BGB nur bei einem berechtigten Interesse zulässig, insbesondere bei Eigenbedarf (für den Vermieter selbst oder nahe Familienangehörige), bei erheblicher Vertragsverletzung des Mieters (z. B. dauerhafter Zahlungsverzug) oder bei einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die nur unter sehr hohen Hürden anerkannt wird. Die Kündigungsfristen staffeln sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und reichen bis zu neun Monaten bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren.

Eigenbedarf muss konkret begründet werden – die begünstigte Person und der Nutzungsgrund sind zu benennen. Wird Eigenbedarf nur vorgetäuscht, drohen dem Vermieter erhebliche Schadensersatzpflichten. Zudem kann ein Mieter über die sogenannte Sozialklausel einen Härtefalleinwand geltend machen (etwa bei hohem Alter, Krankheit oder fehlendem Ersatzwohnraum), der die Kündigung trotz berechtigten Interesses hemmen kann.

Für Kapitalanleger ist dieser starke Mieterschutz ein zentraler Risikofaktor bei der Exit-Planung: Ein vermietetes Bestandsobjekt lässt sich oft nicht kurzfristig eigen nutzen oder unvermietet verkaufen, was den Kreis potenzieller Käufer und damit den erzielbaren Preis beeinflussen kann.

Die BetrKV listet abschließend rund 17 umlagefähige Kostenarten auf, darunter Grundsteuer, Wasser- und Abwasserkosten, Heizung und Warmwasser, Müllabfuhr, Hausmeister, Gebäudeversicherung und Aufzugsbetrieb. Nicht umlagefähig sind dagegen etwa Verwaltungskosten, die Instandhaltungsrücklage sowie Kosten für Instandsetzung – diese trägt der Vermieter allein.

Vermieter müssen einmal jährlich innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums über die geleisteten Vorauszahlungen abrechnen; daraus resultiert je nach tatsächlichen Kosten eine Nachzahlung oder ein Guthaben des Mieters. Die Verteilung erfolgt üblicherweise nach Wohnfläche oder – bei Heizung und Warmwasser verpflichtend anteilig – nach Verbrauch.

Für die Renditeberechnung ist die Unterscheidung entscheidend: Nur die nicht umlagefähigen Kosten (z. B. Verwaltung, Instandhaltung) mindern die Nettomietrendite unmittelbar, während umlagefähige Kosten im Idealfall durchlaufende Posten sind – vorausgesetzt, die Wohnung ist tatsächlich vollständig vermietet und die Vorauszahlungen sind realistisch kalkuliert.

Die Sondereigentumsverwaltung (SEV) wird im Auftrag eines einzelnen Eigentümers tätig: Sie kümmert sich um Mietersuche, Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung und die Instandhaltung der eigenen Wohnung. Die WEG-Verwaltung dagegen verwaltet – seit der WEG-Reform 2020 verpflichtend – das gemeinschaftliche Eigentum der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft: Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, Heizungsanlage. Sie erstellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, verwaltet die Instandhaltungsrücklage und setzt die Beschlüsse der Eigentümerversammlung um.

Wer eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage hält, zahlt in der Regel Hausgeld an die WEG-Verwaltung (das sich aus Rücklagenzuführung, umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten zusammensetzt) und beauftragt – sofern nicht selbst gemanagt – zusätzlich eine SEV für die Vermietung der eigenen Einheit. Die Qualität der WEG-Verwaltung (Transparenz, Instandhaltungsplanung, Rücklagenhöhe) ist ein oft unterschätzter Werttreiber, der vor dem Kauf über die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung geprüft werden sollte.

Die Instandhaltungsrücklage ist Pflichtbestandteil des Hausgeldes; ihre Höhe wird von der Eigentümerversammlung beschlossen und hängt stark von Alter, Zustand und Bausubstanz des jeweiligen Gebäudes ab – eine allgemeingültige Faustzahl gibt es hier bewusst nicht, da die angemessene Höhe im Einzelfall sehr unterschiedlich ausfallen kann. Die Rücklage ist nicht auf Mieter umlagefähig und darf nur für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verwendet werden, nicht für laufenden Betrieb.

Für Käufer, die eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage erwerben, gehört die Prüfung der Rücklagenhöhe und anstehender größerer Maßnahmen (Dach, Fassade, Fahrstuhl, energetische Sanierung) zu den wichtigsten Punkten der Due Diligence. Eine zu niedrige Rücklage kann bedeuten, dass nach dem Kauf kurzfristig hohe Sonderumlagen beschlossen werden – ein Risiko, das sich häufig erst aus den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen erschließt, nicht aus dem Exposé.

Die Wohngebäudeversicherung deckt Schäden am Gebäude durch Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel ab; Elementarschäden (z. B. Überschwemmung, Starkregen) sind meist nur optional eingeschlossen, angesichts zunehmender Extremwetterereignisse aber zunehmend relevant. Finanzierende Banken verlangen den Abschluss regelmäßig als Kreditbedingung.

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht schützt den Vermieter vor Ansprüchen Dritter, die durch den Zustand des Grundstücks entstehen – etwa ein Sturz auf einem ungeräumten Gehweg. Sie ergibt sich aus der Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers und ist für vermietete Objekte praktisch unverzichtbar.

Die Mietausfallversicherung ersetzt – je nach Tarif – entgangene Miete infolge eines versicherten Schadens (z. B. Wohnung nach Brand unbewohnbar) oder bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters. Sie reduziert das Klumpenrisiko einzelner Einheiten, ersetzt aber nicht die sorgfältige Bonitätsprüfung bei der Mieterauswahl.

Alle drei Positionen sind laufende, nicht umlagefähige Kosten und sollten in der Renditekalkulation als feste jährliche Ausgabe berücksichtigt werden.