Steuer & AfA

Bei vermieteten Immobilien im Privatvermögen wird die AfA linear berechnet, mit festen Sätzen je nach Baujahr bzw. Fertigstellung:

• Neubau mit Fertigstellung ab 2023: 3 % pro Jahr, das entspricht einer Abschreibungsdauer von 33 Jahren.
• Bestandsgebäude, Baujahr 1925–2022: 2 % pro Jahr, 50 Jahre.
• Gebäude vor 1925: 2,5 % pro Jahr, 40 Jahre.

Zusätzlich existiert seit der Wachstumschancengesetz-Reform eine degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG): 5 % vom jeweiligen Restwert, anwendbar auf Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029. Die degressive Variante führt anfangs zu höheren Abschreibungsbeträgen, die mit der Zeit sinken; ein einmaliger Wechsel zur linearen AfA ist möglich und kann sinnvoll sein, sobald die lineare Rate den degressiven Restwert-Betrag übersteigt.

Wichtig: Die AfA mindert nicht die tatsächliche Liquidität, sondern nur das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung. Sie ist eine rein rechnerische, aber steuerlich hochwirksame Größe.

Da nur das Gebäude einer Abnutzung unterliegt, erkennt die Finanzverwaltung ausschließlich den Gebäudeanteil als AfA-Bemessungsgrundlage an. Der Grundstücksanteil bleibt steuerlich "wertlos" im Sinne der Abschreibung — er verliert sich nicht, wird aber auch nicht steuerlich verrechnet.

In der Praxis wird die Aufteilung entweder im Kaufvertrag plausibel ausgewiesen, über ein Wertgutachten ermittelt oder anhand der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums geschätzt. Je höher der werthaltige Gebäudeanteil (typischerweise in gefragten Innenstadtlagen mit hohem Bodenwert eher niedriger, in Randlagen mit günstigem Grund eher höher), desto größer die jährliche Abschreibung. Eine unrealistisch hohe Gebäudeaufteilung im Kaufvertrag wird vom Finanzamt regelmäßig hinterfragt und kann korrigiert werden.

Sie setzt sich aus dem anteiligen Gebäude-Kaufpreis zuzüglich bestimmter Anschaffungsnebenkosten zusammen, die dem Gebäude zugerechnet werden (anteilig auf Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten sowie ggf. Grunderwerbsteuer, jeweils bezogen auf den Gebäudeanteil). Der Grundstücksanteil bleibt außen vor. Nachträgliche Herstellungskosten, etwa größere Modernisierungen, können die Bemessungsgrundlage erhöhen; reine Erhaltungsaufwendungen sind dagegen meist sofort als Werbungskosten abziehbar.

Zu den klassischen Werbungskosten zählen unter anderem:

• Schuldzinsen für den Finanzierungskredit (nicht die Tilgung).
• Verwaltungskosten, z. B. Hausverwaltung, Kontoführung im Zusammenhang mit dem Mietobjekt.
• Instandhaltungs- und Reparaturkosten (nicht wertsteigernde Erhaltungsaufwendungen).
• Fahrtkosten zur Wohnung, z. B. für Besichtigungen oder Übergaben.
• Grundsteuer, Versicherungen, Maklerkosten bei Neuvermietung, Kosten für Steuerberatung im Zusammenhang mit der Immobilie.
• Die AfA selbst.

Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein negativer Überschuss (negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), der das zu versteuernde Einkommen senkt — siehe Steuerhebel.

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG gewährt zusätzlich 5 % pro Jahr über einen Zeitraum von 4 Jahren, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind — unter anderem eine Baukosten- bzw. Bemessungsobergrenze je Quadratmeter Wohnfläche sowie Anforderungen an die energetische Effizienz des Neubaus. Sie richtet sich gezielt an den Bau neuer, dauerhaft vermieteter Wohnungen und soll einen Investitionsanreiz für zusätzlichen Wohnraum setzen.

Da die genauen Grenzwerte und Effizienzanforderungen im Detail komplex und gesetzgeberisch anpassungsfähig sind, sollte die Anwendbarkeit im Einzelfall vor dem Kauf bzw. der Bauplanung konkret geprüft werden.

Für vermietete Denkmalimmobilien können nach § 7i EStG begünstigte Sanierungskosten mit 9 % pro Jahr über 8 Jahre und anschließend mit 7 % pro Jahr über weitere 4 Jahre abgeschrieben werden — deutlich schneller als bei regulärem Bestand. Voraussetzung ist eine Abstimmung der Sanierungsmaßnahmen mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde vor Beginn der Arbeiten; nachträglich genehmigte Maßnahmen werden in der Regel nicht anerkannt.

§ 7h EStG folgt einer vergleichbaren Systematik für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Beide Regelungen gelten nur für die Sanierungskosten, nicht für den ursprünglichen Kaufpreis des Bestandsgebäudes — dieser wird weiterhin regulär linear abgeschrieben. Der administrative Aufwand (Bescheinigungsverfahren, Abstimmung mit Behörden) ist bei beiden Varianten deutlich höher als bei regulärer Vermietung.

Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags und endet exakt 10 Jahre später, ebenfalls taggenau. Wird innerhalb dieser Frist verkauft, unterliegt der Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten, gemindert um bereits geltend gemachte AfA-Beträge) dem persönlichen Einkommensteuersatz. Nach Ablauf der 10 Jahre ist ein Verkauf im Privatvermögen einkommensteuerfrei — unabhängig von der Höhe des erzielten Gewinns.

Eine Ausnahme gilt bei Eigennutzung: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren durchgehend selbst bewohnt (oder im Jahr der Veräußerung sowie den zwei vorangegangenen Kalenderjahren), entfällt die Spekulationssteuer auch bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren.

Die Spekulationsfrist ist einer der zentralen Vorteile der Immobilie im Privatvermögen gegenüber anderen Haltestrukturen wie einer GmbH, in der Grundstücksverkäufe unabhängig von der Haltedauer stets steuerpflichtig bleiben.

Der sogenannte Steuerhebel entsteht, weil Vermietungseinkünfte mit anderen Einkunftsarten wie dem Gehalt aus nichtselbständiger Arbeit zusammengerechnet werden (horizontaler und vertikaler Verlustausgleich). Übersteigen Werbungskosten (AfA, Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung) die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der das gesamte zu versteuernde Einkommen mindert. Bei einem progressiven Steuersatz wirkt sich das besonders für gut verdienende Angestellte im oberen Grenzsteuersatzbereich spürbar aus — allerdings ist dieser Effekt kein "Steuertrick", sondern die logische Folge davon, dass in den ersten Jahren einer Fremdfinanzierung die Zinslast hoch ist und die AfA zusätzlich das Ergebnis drückt. Mit sinkender Restschuld sinken auch die Zinsen, sodass sich die negativen Einkünfte über die Zeit verringern oder ins Positive drehen.

Wichtig: Der Steuerhebel ersetzt keine positive Rendite. Eine Immobilie, die dauerhaft nur über Steuervorteile "funktioniert", trägt sich wirtschaftlich oft nicht von selbst — die Finanzverwaltung kann bei dauerhaften Verlusten ohne erkennbare Überschusserzielungsabsicht die steuerliche Anerkennung sogar versagen (sogenannte Liebhaberei-Prüfung).

Anders als etwa Verluste aus Kapitalvermögen (Aktien), die nur eingeschränkt mit Gewinnen derselben Einkunftsart verrechnet werden dürfen, gelten für Vermietungsverluste keine vergleichbaren Beschränkungen — sie mindern direkt das Gesamteinkommen. Reicht der Verlust in einem Jahr nicht vollständig zur Verrechnung, kann er über den Verlustrücktrag bzw. -vortrag auch in anderen Veranlagungszeiträumen genutzt werden.

Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung ist stets eine auf Dauer angelegte Absicht, einen Überschuss zu erzielen (Einkünfteerzielungsabsicht). Fehlt diese erkennbar — etwa bei dauerhaft defizitärer Vermietung ohne realistische Perspektive auf einen Überschuss —, kann das Finanzamt die Verluste steuerlich nicht anerkennen.

Wird eine Immobilie über eine GmbH statt privat gehalten, unterliegen die Mieteinkünfte nicht dem persönlichen, progressiven Einkommensteuertarif, sondern der Körperschaftsteuer der Gesellschaft. Bleiben die Gewinne in der GmbH (Thesaurierung) und werden nicht ausgeschüttet, kann die Gesamtsteuerbelastung auf Gesellschaftsebene niedriger ausfallen als der persönliche Grenzsteuersatz einer gut verdienenden Privatperson. Wird ausgeschüttet, kommt zusätzlich Kapitalertragsteuer auf Ebene des Gesellschafters hinzu — die Doppelbelastung relativiert den Vorteil dann teilweise.

Eine für die Praxis wichtige Regelung ist die sogenannte erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG: Beschränkt sich die GmbH ausschließlich auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes (keine gewerbliche Zusatztätigkeit), kann sie von der Gewerbesteuer auf diese Erträge befreit werden. Wird diese enge Voraussetzung verletzt, entfällt die Vergünstigung rückwirkend und in voller Höhe — ein bekanntes Fallstrick-Risiko.

Wesentliche Nachteile: Grunderwerbsteuer fällt bei Übertragung einer Immobilie in die GmbH grundsätzlich erneut an, die private Spekulationsfrist nach § 23 EStG existiert für die GmbH nicht — Veräußerungsgewinne sind unabhängig von der Haltedauer stets steuerpflichtig —, und der administrative Aufwand (Buchführung, Jahresabschluss, Gründungskosten) ist deutlich höher als bei privater Vermietung. Ob eine GmbH-Struktur sinnvoll ist, hängt stark von Anzahl der Objekte, Haltedauer-Absicht, Ausschüttungsbedarf und persönlicher Steuersituation ab und sollte ausschließlich mit einem Steuerberater im Einzelfall geprüft werden.

Die Höhe ergibt sich aus dem Grundsteuerwert des Grundstücks, einer bundesgesetzlichen Steuermesszahl und dem von der jeweiligen Kommune festgelegten Hebesatz — Letzterer variiert stark zwischen Städten und Gemeinden. Die frühere Bewertungsgrundlage (Einheitswert) wurde im Zuge der Grundsteuerreform durch eine aktualisierte Bewertung ersetzt; seither können sich die konkreten Beträge je nach Lage und Kommune spürbar verschieben. Für Investoren ist relevant, dass die Grundsteuer als Werbungskosten abziehbar ist, solange sie nicht bereits vollständig über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergegeben wurde.