Rendite & Cashflow

Die Bruttomietrendite ist die einfachste und zugleich unschärfste Kennzahl der Immobilienbewertung. Sie beantwortet nur eine Frage: Wie viel Miete bringt ein Objekt im Verhältnis zum Kaufpreis, bevor irgendwelche Kosten abgezogen werden? Weder Kaufnebenkosten noch Instandhaltung, Verwaltung, Leerstandsrisiko oder Finanzierungszinsen fließen ein. Das macht sie nützlich für einen schnellen Vergleich zwischen mehreren Objekten, aber ungeeignet als alleinige Entscheidungsgrundlage.

Formel: Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100.

Die Kehrwert-Größe der Bruttomietrendite ist der Kaufpreisfaktor.

Die Nettomietrendite korrigiert die zwei größten Schwächen der Bruttomietrendite: Sie rechnet die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Maklercourtage — in Summe grob 9–12 % des Kaufpreises) in die Investitionssumme ein und zieht die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten von der Miete ab. Damit nähert sie sich der tatsächlich erzielbaren Rendite deutlich mehr an als die Bruttomietrendite, bleibt aber weiterhin eine Kennzahl auf Objektebene — die Finanzierung fließt noch nicht ein.

Formel: Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100.

Die Eigenkapitalrendite ist die Kennzahl, die den Unterschied zwischen Immobilie und den meisten anderen Kapitalanlagen ausmacht: die Fremdfinanzierung. Solange die Objektrendite (Nettomietrendite) höher ist als der Zinssatz des Darlehens, steigert jeder zusätzliche Euro Fremdkapital die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital — das ist der positive Leverage- bzw. Hebel-Effekt. Liegt der Zinssatz jedoch über der Objektrendite, kehrt sich der Effekt um: Die Eigenkapitalrendite fällt unter die Objektrendite und kann negativ werden. Der Hebel wirkt in beide Richtungen und ist damit zugleich Chance und Risiko der fremdfinanzierten Immobilie. Wichtig: In die Eigenkapitalrendite fließen nur die Zinsen als Kosten ein, nicht die Tilgung — die Tilgung ist Vermögensbildung, kein Aufwand.

Formel: Eigenkapitalrendite = (Nettoertrag − Zinskosten) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100.

Der Cashflow unterscheidet sich von der Eigenkapitalrendite in einem entscheidenden Punkt: Er berücksichtigt auch die Tilgung als tatsächlichen Geldabfluss — denn ob Geld für Zinsen oder Tilgung überwiesen wird, ist für das Konto egal, auch wenn die Tilgung wirtschaftlich Vermögensaufbau ist. Ein Objekt kann daher eine gute Eigenkapitalrendite und trotzdem einen negativen Cashflow aufweisen, wenn die Tilgung hoch angesetzt ist. Zusätzlich wird zwischen Cashflow vor und nach Steuer unterschieden: Abschreibung (AfA) und Zinsen mindern das steuerliche Ergebnis, wodurch ein Verlust auf dem Papier zu einer Steuererstattung führen kann, die den Cashflow nach Steuer verbessert.

Formel: Cashflow vor Steuer = Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Kapitaldienst (Zins + Tilgung).

Der Kaufpreisfaktor drückt dieselbe Information wie die Bruttomietrendite aus, nur umgekehrt: Statt eines Prozentsatzes ergibt sich eine Zahl, die angibt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. Er wird häufig als grobe Einordnungshilfe genutzt, ersetzt aber keine Detailprüfung — Lage, Zustand, Mietentwicklung und Nachfrage bestimmen, ob ein hoher Faktor gerechtfertigt ist oder nicht.

• Faktor unter 20: als günstig eingestuft
• Faktor 20–25: als normal eingestuft
• Faktor über 25–30: als teuer eingestuft

Diese Faustzahlen sind stark lageabhängig. In gefragten Großstadtlagen sind Faktoren von 30 und mehr seit Jahren die Regel, ohne dass dies allein ein Kaufsignal oder Warnsignal wäre.

Marktkontext: In A-Lagen sind Faktoren von 30–35 keine Seltenheit und können dort angesichts der Wertstabilität vertretbar sein; in Regionen mit sinkender Bevölkerung kann schon ein Faktor von 15 zu hoch sein. Der Faktor ist ein Einordnungswert — kein Urteil ohne Lagebezug.

Während Netto- und Bruttomietrendite nur den laufenden Ertrag abbilden, versucht die Gesamtkapitalrendite (auch Return on Investment, ROI) den vollständigen wirtschaftlichen Nutzen einer Immobilie zu erfassen. Dazu zählen neben dem Cashflow auch der Tilgungsanteil, der Jahr für Jahr Vermögen aufbaut (auch wenn er den Cashflow zunächst belastet), sowie eine mögliche Wertsteigerung des Objekts. Letztere ist naturgemäß eine Annahme, keine Garantie — sie sollte konservativ angesetzt und nie als sichere Rechengröße behandelt werden.

Formel (vereinfacht, auf Eigenkapitalbasis): ROI = (Cashflow nach Steuer + Tilgungsanteil + angenommene Wertsteigerung) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100.

Ein großer Teil überoptimistischer Renditerechnungen scheitert nicht an falschen Mieteinnahmen, sondern an vergessenen Kosten. Nicht umlagefähig sind typischerweise Verwaltungskosten (Hausverwaltung, bei Eigentumswohnungen die WEG-Verwaltervergütung), die Instandhaltungsrücklage für Reparaturen und Modernisierung, das Mietausfallwagnis für Leerstand und Zahlungsausfälle sowie Teile der Betriebskosten, die nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen. Wer diese Posten in der Kalkulation weglässt, rechnet sich eine Rendite schön, die in der Praxis nicht ankommt.

Ergänzend dazu braucht jede vermietete Immobilie eine Liquiditätsreserve — Rücklagen, die unabhängig von der laufenden Kalkulation bereitstehen, um unplanmäßigen Leerstand, plötzliche Reparaturen oder Mieterwechsel zu überbrücken, ohne dass der Eigentümer in Zahlungsschwierigkeiten gerät. Ohne diesen Puffer kann ein rechnerisch solides Objekt bei einem einzigen unerwarteten Ereignis zum Liquiditätsproblem werden.