Indirekte Immobilienanlagen

In Deutschland existiert die REIT-AG als eigene Rechtsform, das investierbare Angebot ist jedoch überschaubar — viele Anleger erhalten Zugang eher über internationale, meist US-amerikanische börsennotierte REITs oder entsprechende ETF. Anders als beim Direktkauf erwirbt der Anleger einen Miteigentumsanteil am Unternehmen, nicht an einer konkreten Immobilie.

Das bringt Liquidität (täglicher Handel an der Börse) und Diversifikation über viele Objekte, Regionen und Nutzungsarten mit sich. Der Preis dafür: Ausschüttungen werden steuerlich wie Kapitalerträge behandelt (Abgeltungsteuer), ein persönlicher Fremdkapitalhebel oder eine eigene AfA-Nutzung wie beim Direktinvestment entfällt — die Abschreibung findet, falls überhaupt steuerlich relevant, auf Ebene der Gesellschaft statt. Zudem korreliert der Aktienkurs eines REIT teilweise mit der allgemeinen Börsenentwicklung, nicht nur mit den zugrunde liegenden Immobilienwerten.

Anders als REITs werden offene Immobilienfonds nicht börsentäglich gehandelt, sondern auf Basis von Gutachterbewertungen bepreist — das führt zu einem deutlich glatteren Wertverlauf ohne die sichtbaren Schwankungen des Aktienmarkts. Dieser "gefühlt ruhige" Verlauf darf jedoch nicht mit echter Liquidität verwechselt werden: Seit der Regulierung durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) gelten für neu erworbene Anteile eine Mindesthaltedauer sowie Kündigungsfristen, bevor Anteile zurückgegeben werden können.

In der Finanzkrise mussten mehrere offene Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilen zeitweise aussetzen, weil zu viele Anleger gleichzeitig verkaufen wollten, das Fondsvermögen aber in illiquiden Immobilien gebunden war — ein wichtiges Beispiel dafür, dass "offen" nicht "jederzeit liquide" bedeutet. Laufende Kosten (Verwaltungsvergütung, ggf. Ausgabeaufschlag) mindern zusätzlich die Nettorendite. Eine eigene AfA-Nutzung oder ein persönlicher Kredithebel wie beim Direktkauf besteht für den Anleger nicht.

Rechtlich handelt es sich in den meisten Fällen um Nachrangdarlehen: Der Anleger verleiht Geld an einen Projektentwickler und erhält im Gegenzug eine feste Zinszahlung — er wird nicht Miteigentümer der Immobilie und profitiert nicht direkt von einer Wertsteigerung. Im Insolvenzfall des Projekts steht das Nachrangdarlehen hinter dem Bankkredit und anderen vorrangigen Forderungen zurück, was bei gescheiterten Projekten zu einem Totalverlust führen kann — ein Risiko, das in der Vergangenheit bei mehreren Plattformen und Projekten real eingetreten ist.

Erträge werden als Kapitaleinkünfte versteuert. Eine eigene Abschreibung oder ein persönlicher Kredithebel wie beim Direktkauf bestehen nicht. Ein gewisser Streuungseffekt lässt sich nur erzielen, wenn über mehrere unabhängige Projekte und Plattformen verteilt investiert wird — die Konzentration auf ein einzelnes Projekt bedeutet ein erhebliches Klumpenrisiko.

Das Konzept verspricht mehr Teilbarkeit und angeblich jederzeitige Handelbarkeit über digitale Marktplätze. In der Praxis ist der Markt in Deutschland noch jung und mit vergleichsweise geringem Handelsvolumen — die versprochene Liquidität existiert oft eher auf dem Papier als in tatsächlich aktiven, tiefen Sekundärmärkten. Der regulatorische Rahmen entwickelt sich fortlaufend weiter, etwa im Umfeld des elektronischen Wertpapiergesetzes für bestimmte Token-Formen.

Entscheidend ist die genaue rechtliche Ausgestaltung im Einzelfall: Ein Token kann ein echtes Miteigentumsrecht, eine Darlehensforderung oder einen Fondsanteil abbilden — mit jeweils unterschiedlichen Rechten im Insolvenzfall. Wie beim Crowdinvesting entfällt für den Anleger die persönliche AfA-Nutzung und der klassische Fremdkapitalhebel des Direktkaufs. Aufgrund der kurzen Marktgeschichte fehlt zudem ein belastbarer Erfahrungswert über vollständige Marktzyklen, weshalb eine sorgfältige Prüfung der zugrunde liegenden Vertragsstruktur besonders wichtig ist.

Der Begriff ist weiter gefasst als REITs und schließt klassische Bestandshalter ebenso ein wie Projektentwickler. Die Fremdfinanzierung findet auf Unternehmensebene statt und ist im Verschuldungsgrad (Loan-to-Value) der Bilanz sichtbar — Zinsänderungen wirken sich daher direkt auf Finanzierungskosten, Bewertung und Ausschüttungsfähigkeit dieser Unternehmen aus, was sich in teils deutlichen Kursschwankungen niederschlägt.

Für Anleger bedeutet das: hohe Liquidität durch täglichen Börsenhandel, einfache Diversifikation über mehrere Gesellschaften und Regionen, aber volle Beteiligung an Aktienmarktrisiko und unternehmensspezifischem Managementrisiko — bis hin zu Fehlentscheidungen bei Projektentwicklungen oder überhöhter Verschuldung einzelner Unternehmen. Ein persönlicher Fremdkapitalhebel oder eine eigene AfA-Nutzung wie beim Direktkauf einer Immobilie bestehen für den Aktienanleger nicht, da die steuerliche Abschreibung ausschließlich auf Unternehmensebene wirkt.