Die vermietete Immobilie als Kapitalanlage – gerechnet auf Ihre persönliche Steuersituation, für vermittelte wie selbst gefundene Objekte. Im direkten Vergleich: der ETF-Sparplan mit identischen Einzahlungen.
Alle Ergebnisse rechnen live mit. Die Steuerwirkung wird nicht pauschal, sondern exakt nach Tarif 2026 (§ 32a EStG) auf das zu versteuernde Einkommen gerechnet.
Vorsichtig kalkulieren und gemeinsam mit dem Kunden festlegen – jede Annahme lässt sich hier anpassen und wirkt sofort auf die Auswertung.
Fairness-Prinzip: Beide Strategien erhalten zu jedem Zeitpunkt identische Einzahlungen — das Eigenkapital zu Beginn plus jeden monatlichen Eigenaufwand der Immobilie nach Steuern. Erwirtschaftet die Immobilie Überschüsse, fließen diese in ein Überschuss-Depot mit derselben ETF-Rendite und Besteuerung. So vergleichen wir am Ende Vermögen gegen Vermögen — und die Eigenkapitalrendite (interner Zinsfuß) beider Wege.
Steuern Immobilie: Vermietungsergebnis = Miete − nicht umlagefähige Kosten − Schuldzinsen − AfA. Dieses Ergebnis wird mit dem Einkommensteuertarif 2026 auf das zvE des Kunden gerechnet (inkl. Soli-Freigrenze/Milderungszone, optional Kirchensteuer) — nicht mit einem Pauschalsatz. Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist: steuerfrei (§ 23 EStG).
Steuern ETF: jährliche Vorabpauschale (Basisertrag = Depotwert × Basiszins × 70 %, gedeckelt auf den Wertzuwachs), Teilfreistellung 30 %, Sparer-Pauschbetrag, Abgeltungsteuer beim Verkauf; angesetzte Vorabpauschalen mindern den Veräußerungsgewinn.
Gerechnet auf die persönliche Steuersituation.
Steuerstand 2026: Einkommensteuertarif nach § 32a EStG (Grundfreibetrag 12.348 €), Solidaritätszuschlag mit Freigrenze 20.350 € / 40.700 € und Milderungszone, Kirchensteuer optional (vereinfacht ohne Sonderausgaben-Rückwirkung). Abgeltungsteuer 26,375 % (mit Kirchensteuer entsprechend höher), Teilfreistellung 30 % für Aktienfonds, Basiszins Vorabpauschale 3,20 % (BMF, Stand 2026).
Notar & Grundbuch: Der im Objekt eingestellte Anteil (Standard 80 %) wird als sofort abziehbare Werbungskosten im ersten Jahr angesetzt (Finanzierungs-/Grundschuldanteil); der Rest zählt zu den aktivierten Anschaffungsnebenkosten und wird über die AfA berücksichtigt. Der abziehbare Anteil ist im Einzelfall nach den tatsächlichen Rechnungen aufzuteilen.
AfA: Bemessungsgrundlage = (Kaufpreis + aktivierte Erwerbsnebenkosten) × Gebäudeanteil. Linear 2 % / 2,5 % / 3 % je nach Fertigstellungsjahr; degressiv 5 % (§ 7 Abs. 5a EStG) für Neubau mit Kaufvertrag zwischen 10/2023 und 9/2029 bei Erwerb im Fertigstellungsjahr, mit automatischem Wechsel zur linearen Rest-AfA, sobald diese günstiger ist. Alternativ individueller Satz bei kürzerer tatsächlicher Restnutzungsdauer per Gutachten (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG) — Anerkennung durch das Finanzamt vorausgesetzt.
Sanierung: Eingabe und Finanzierung brutto (inkl. 19 % USt — bei umsatzsteuerfreier Wohnraumvermietung gibt es keinen Vorsteuerabzug). Die 15-%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG wird auf den Nettowert geprüft: Liegen die Nettokosten der ersten drei Jahre bis 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, ist der Bruttobetrag sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand — wahlweise gleichmäßig auf 2–5 Jahre verteilt (§ 82b EStDV). Darüber gelten die gesamten Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten und erhöhen nur die AfA-Bemessungsgrundlage. Im Modell erhöht die Sanierung die Wertbasis der Immobilie.
Mietanpassung: Optionale zusätzliche Mieterhöhungen (z. B. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach Sanierung) wirken ab dem gewählten Jahr dauerhaft und multiplikativ zur laufenden Mietsteigerung; je Schritt maximal 20 % (Kappungsgrenze § 558 BGB — in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten 15 %; Mietspiegel und Sperrfristen im Einzelfall prüfen).
Familiäre Unterstützung des Eigenkapitals: Das benötigte Eigenkapital kann über ein Privatdarlehen aus der Familie finanziert werden — Kreditsumme = benötigtes Eigenkapital, annuitätische Rate aus Zins + anfänglicher Tilgung. Die Zinsen sind als Werbungskosten angesetzt; das setzt voraus, dass das Darlehen nachweisbar für den Erwerb des Vermietungsobjekts verwendet wird (Verwendungszusammenhang dokumentieren, fremdübliche Konditionen, nicht mit privaten Ausgaben vermischen). Eine noch offene Restschuld wird beim Verkauf vom Endvermögen abgezogen. Alternativ kann das Eigenkapital geschenkt werden: dann fallen kein Zins, keine Tilgung und keine Restschuld an, und es erscheint nicht als Darlehen — der Kunde trägt nur den laufenden Eigenaufwand (Schenkungsteuer und Freibeträge sind nicht berücksichtigt). In beiden Fällen startet der Kunde ohne eigenen Kapitaleinsatz und der ETF-Vergleich erhält identische Zahlungen.
Vereinfachungen: Sollzins konstant über die Gesamtlaufzeit (Anschlussfinanzierung zum gleichen Satz); Verluste aus Vermietung im Jahr der Entstehung voll mit dem übrigen Einkommen verrechenbar; Basiszins der Vorabpauschale konstant; keine Vorfälligkeitsentschädigungen; Mietausfall/Leerstand nicht separat angesetzt (bei Bedarf über einen Abschlag bei der Kaltmiete berücksichtigen); keine Sonderumlagen oder Instandhaltung über die Rücklage hinaus; keine Verkaufskosten beim Exit.
Ehegattenschaukel (rollierende Strategie, vereinfachte Modellierung): Zwei Übertragungen zum jeweiligen Verkehrswert an den Ehepartner, im Timing an der Darlehenslaufzeit ausgerichtet (Verkauf am Ende = Volltilgungsjahr, mindestens Jahr 30; Übertragungen bei Exit−20 und Exit−10, jede Haltezeit ≥ 10 Jahre) — notariell beurkundet, ohne Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und nach Ablauf der jeweils zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei (§ 23 EStG). Der Erwerber finanziert jeweils zu 100 % zu den gleichen Konditionen (voller Schuldzinsenabzug) und schreibt vom Verkehrswert neu ab. Der dadurch höhere Kapitaldienst der aufgestockten Darlehen wird aus der freigesetzten Liquidität selbst getragen, der Rest arbeitet im Überschuss-Depot mit den ETF-Annahmen weiter — der Eigenaufwand des Kunden und damit der ETF-Vergleich bleiben deshalb unverändert gegenüber der Variante ohne Schaukel. Verkauf an Dritte am Ende der Strategie (Volltilgungsjahr, mindestens Jahr 30), das restliche Darlehen wird abgelöst. Das zu versteuernde Einkommen wird unverändert fortgeschrieben. Hinweis: Wird die freigesetzte Liquidität statt ins Depot in weitere Immobilien reinvestiert, kann die Rendite höher ausfallen als in der Depot-Variante (erneuter Hebel, frische AfA und Zinsabzug). Die Höhe hängt stark vom Folgeobjekt, dessen Finanzierung und dem verfügbaren zvE ab (der Steuervorteil ist durch das Einkommen gedeckelt, die freie Liquidität muss als Eigenkapital ein deutlich größeres Objekt tragen) und wird daher bewusst nicht beziffert. Eine Zusammenveranlagung ist keine Eingangsvoraussetzung — entscheidend ist die bestehende Ehe zum Zeitpunkt der jeweiligen Übertragung (Kauf vor der Heirat ist möglich). Übrige Voraussetzungen: Alleineigentum des Übertragenden, fremdübliche Konditionen, tatsächliche Kaufpreiszahlung. Umsetzung nur in Abstimmung mit dem Steuerberater.
Wichtig: Modellrechnung auf Basis von Annahmen — keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung und keine Garantie für künftige Entwicklungen. Frühere oder simulierte Wertentwicklungen sind kein Indikator für die Zukunft.